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서울 공화국과 지방 소멸: 수도권 집중을 심화시킨 부동산 정책의 그림자
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서울 공화국 생존기: 부동산 정책이 우리 고향을 지우는 법
혹시 ‘내 집 마련’의 꿈을 위해 서울 어딘가의 아파트 가격을 검색해 본 적 있으신가요? 아마 많은 분들이 고개를 끄덕이실 겁니다. 대한민국에서 성공이란 곧 ‘서울에 내 집 한 채’라는 공식이 오랫동안 우리 머릿속에 자리 잡았으니까요. 하지만 이 꿈이 점점 더 멀어지는 동안, 우리가 잊고 있던 것이 있습니다. 바로 서울 바깥, 우리의 고향과 지방 도시들이 조용히 사라져가고 있다는 사실입니다. 오늘은 조금 무겁지만 꼭 필요한 이야기, ‘서울 공화국’이라는 거대한 블랙홀이 어떻게 지방을 삼키고 있는지, 그리고 그 뒤에 숨어있는 부동산 정책의 그림자에 대해 편안하게 이야기 나눠보려 합니다.
수도권은 왜 거대한 블랙홀이 되었나?
이야기를 시작하기 전에, 왜 모두가 서울, 그리고 수도권으로 몰려드는지부터 짚어봐야 합니다. 답은 의외로 간단합니다. 좋은 일자리, 최고의 교육 환경, 풍부한 문화생활과 인프라. 이 모든 것이 수도권에 집중되어 있기 때문이죠. 마치 모든 길은 로마로 통하듯, 대한민국의 모든 기회는 서울로 통하는 것처럼 보입니다. 통계청 자료를 보면 대한민국 인구의 절반 이상이 수도권에 살고 있다고 하니, 이 쏠림 현상이 얼마나 심각한지 알 수 있습니다.
이것은 자연스러운 도시화 현상일까요? 어느 정도는 맞습니다. 하지만 대한민국의 수도권 집중은 세계적으로도 유례를 찾기 힘든 수준입니다. 문제는 이 블랙홀이 스스로 커진 것이 아니라, 지난 수십 년간의 정책들이 여기에 강력한 에너지를 공급했다는 점입니다. 특히 ‘부동산 정책’은 수도권 집중이라는 불난 집에 기름을 붓는 역할을 했습니다.
불난 집에 부채질? 수도권 집중을 가속화한 부동산 정책들
정부는 언제나 ‘부동산 안정’을 외쳤습니다. 하지만 그 결과는 어땠나요? 서울 집값은 천정부지로 치솟았고, 그 불똥은 지방으로 튀는 대신 오히려 지방의 활력을 빨아들이는 결과를 낳았습니다. 구체적으로 어떤 정책들이 이런 역설을 만들었을까요?
- 첫째, ‘투자 = 서울’이라는 공식을 만든 정책들입니다.
정부의 부동산 대책은 항상 ‘서울 집값 잡기’에 초점이 맞춰져 있었습니다. 재개발, 재건축 규제 완화나 신도시 개발 같은 굵직한 정책들이 대부분 수도권을 중심으로 이루어졌죠. 이것은 시장에 강력한 신호를 보냈습니다. “대한민국에서 가장 안전하고 확실한 투자처는 서울과 수도권의 부동산이다.” 사람들은 당연히 기회가 있는 곳으로 돈을 들고 몰려갔고, 지방의 부동산은 투자 매력을 잃어버렸습니다. 집이 ‘사는 곳(live)’이 아니라 ‘사는 것(buy)’이 되면서, 지방은 철저히 소외되었습니다. - 둘째, 의도와 다르게 작동한 ‘대출 규제’입니다.
과열된 시장을 식히기 위해 정부는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 같은 대출 규제를 강화했습니다. 좋은 의도였죠. 하지만 결과적으로는 현금 부자나 고소득자만 서울에서 집을 살 수 있는 ‘그들만의 리그’를 만들었습니다. 반면, 상대적으로 소득이 낮은 지방의 청년이나 서민들은 저렴한 지방 주택을 살 기회마저 막혀버리는 부작용이 생겼습니다. ‘어차피 대출도 안 나오는데, 이럴 바엔 그냥 서울에서 월세 살며 기회를 노리자’는 생각이 젊은 층에 퍼지면서 지방 이탈을 부추겼습니다. - 셋째, ‘땜질식 처방’과 지방에 대한 비전 부재입니다.
수도권 집값이 오르면 규제하고, 떨어지면 부양하는 식의 단기적인 처방이 반복되는 동안, 지방을 어떻게 살릴 것인가에 대한 장기적인 비전은 부족했습니다. 물론 혁신도시나 기업도시 같은 시도가 있었지만, 일자리, 교육, 교통, 문화가 함께 따라오지 못하는 ‘반쪽짜리’ 정책에 그치는 경우가 많았죠. 매력적인 지방 도시를 만드는 데 투자하기보다, 수도권이라는 ‘끓는 냄비’의 뚜껑을 눌렀다 떼었다 하는 데 모든 에너지를 소모한 셈입니다.
지방 소멸, 남의 일이 아니다: 우리에게 필요한 새로운 관점
이제 ‘서울 공화국’과 ‘지방 소멸’은 더 이상 뉴스에나 나오는 남의 이야기가 아닙니다. 내 자녀가 살아갈 세상, 그리고 은퇴 후 우리의 삶과도 직결된 문제입니다. 수도권의 과밀 경쟁은 우리 모두를 지치게 하고, 지방의 소멸은 국가 전체의 성장 동력을 잃게 만듭니다. 이 거대한 흐름을 우리가 당장 바꿀 수는 없겠지만, 새로운 관점을 갖는 것부터 시작할 수 있습니다.
정책 결정자들은 서울 집값만 바라보는 근시안적인 시각에서 벗어나, ‘국토 균형 발전’이라는 큰 그림을 그려야 합니다. 파격적인 세제 혜택과 지원으로 좋은 기업들을 지방으로 이전시키고, 지방에서도 수도권 못지않은 교육과 문화생활을 누릴 수 있도록 인프라에 과감하게 투자해야 합니다. ‘어디에 사느냐’가 개인의 성공 척도가 되지 않는 사회를 만드는 것이 궁극적인 목표가 되어야 합니다. 우리 개인들도 마찬가지입니다. 투자의 관점을 조금 더 넓혀보는 것은 어떨까요? 최근에는 워케이션(Work+Vacation)이나 로컬 크리에이터처럼 지방의 가능성에 주목하는 움직임도 많아지고 있습니다. 지방의 숨은 가치를 발견하고, 그곳에 새로운 기회가 있을 수 있다는 열린 생각을 갖는 것. 그것이 바로 변화의 시작일 겁니다.
‘서울 공화국’이라는 단단한 성벽에 갇혀 우리 모두가 불행해지는 길을 멈춰야 합니다. 수도권은 조금 더 여유를 찾고, 지방은 다시 활기를 띠는 대한민국. 불가능한 꿈이 아닙니다. 우리의 관심과 인식의 전환이 그 첫걸음이 될 수 있습니다.
여러분은 수도권 집중과 지방 소멸 문제에 대해 어떻게 생각하시나요? 여러분이 경험했거나 생각하는 해결책이 있다면 댓글로 자유롭게 나눠주세요. 이 글이 유용했다면 주변 분들과 공유해 주시는 것도 잊지 마세요!
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